Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

Настольная книга нотариуса / Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества / Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

Страница 5

В случае, когда супруг лица, отчуждающего недвижимое имущество, уклоняется от оформления соответствующего согласия на отчуждение имущества, собственником может быть передано в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате заявление супругу с предложением дать согласие на отчуждение имущества либо явиться к нотариусу для определения своей доли в праве собственности на отчуждаемое имущество. Если он не явится к нотариусу к назначенному сроку и не пришлет в течение месяца со дня вручения ему указанного заявления своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении недвижимого имущества от имени того супруга, за которым по правоустанавливающему документу зарегистрировано это имущество. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 35 СК супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Вручение ему соответствующего заявления будет являться важным доказательством его информированности о состоявшейся сделке. В таком заявлении должны содержаться все сведения, касающиеся предстоящей сделки, а при дарении имущества обязательно указание лица, в пользу которого производится дарение. Вместе с тем даже при оформленной передаче заявления нотариально удостоверять сделки по отчуждению недвижимого имущества в отсутствие супруга, очевидно, следует лишь в исключительных случаях, с разъяснением продавцу и особенно приобретателю имущества правовых последствий совершаемой ими сделки, поскольку она является оспоримой. Представляется, что в случае уклонения супруга продавца дать согласие на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества более правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку возможно оформить без согласия второго супруга.

Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно.

При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении. Если сделка совершается через представителя, то заявление об отсутствии у собственника имущества супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемое имущество по праву собственности, подает представитель, если доверенностью ему предоставлено право подавать заявления от имени собственника имущества.

В практике иногда приходится встречать заявления об отсутствии супруга, могущего претендовать на совместно нажитое в период брака имущество, принятые нотариусами от лиц, брак которых к моменту отчуждения имущества расторгнут, особенно если с момента расторжения брака прошло продолжительное время. Подобную практику нельзя признать правомерной. При этом нотариусы, принимающие такие заявления, допускают двоякого рода ошибку: одни исходят из буквального толкования ст. 35 СК, которая говорит о необходимости на совершение сделки согласия супруга, полагая при этом, что лица, расторгнувшие брак, таковыми уже не являются; другие же считают, что если с момента расторжения брака прошло более трех лет, то ввиду истечения срока исковой давности супруг утратил свои права в отношении совместно нажитого имущества. Представляется, что обе эти позиции являются ошибочными. Удостоверяя без согласия супруга сделку по отчуждению имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, хотя бы и бывших, нотариус нарушает право собственности одного из них, поскольку факт приобретения имущества на совместно нажитые в период брака средства имеет явно более существенное значение, чем факт расторжения брака. В отношении же истечения сроков исковой давности Пленум Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. в Постановлении N 15 в очередной раз (аналогичные постановления принимались и ранее) указал, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде – дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.