Взаимоотношения нотариусов и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Настольная книга нотариуса / Общие правила нотариального производства / Взаимоотношения нотариусов и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Страница 3

Поэтому в любом случае в практической деятельности органов регистрации встанут вопросы, связанные с необходимостью предварительной проработки содержания сделки. Соответствующую работу такого содержания могут брать на себя прежде всего нотариусы.

2. Отсутствует работа с самим правообладателем – как нынешним, так и будущим: проверка выявления истинной воли сторон, понимания ими значения своих действий, момента заблуждения, что обеспечивалось зачитыванием текста сделки нотариусом, вопросами и ответами участников сделки, выяснением понимания значения своих действий, ее правовых последствий, обсуждением не только существенных, но и факультативных условий сделки. Подобный пробел может восполняться также нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью.

Данная правовая деятельность носит достаточно содержательный характер. Анализ судебной практики свидетельствует, что в основном в судах оспариваются не условия заключения сделки, а ее исполнение одной из сторон.

3. Упрощается процедура выдачи доверенностей при распоряжении недвижимостью, что не будет обеспечивать в полной мере проверку законности юридических действий участников гражданского оборота.

В Федеральном законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» везде речь идет о том, что представитель должен представить надлежащим образом оформленную доверенность (ст. 16 и др.). Но дело в том, что согласно ст. 185 ГК такая доверенность может быть совершена в простой письменной форме, поскольку для сделок по отчуждению недвижимости не установлена обязательная нотариальная форма. Государственный регистратор вправе принять доверенность в простой письменной форме. То же самое относится и к доверенностям на получение дубликатов утраченных правоустанавливающих документов (купли-продажи, передачи жилого помещения в собственность и т.д.). Такие доверенности также могут совершаться в простой письменной форме.

Поскольку введение простой письменной формы привело бы к значительной криминализации рынка недвижимости, то здесь практика стихийно пошла по пути использования в основном нотариально удостоверенных доверенностей либо требования о явке на государственную регистрацию всех участников сделки.

4. Процедура государственной регистрации может существенно замедлить гражданский оборот в сфере недвижимости, например связанный с ипотечным кредитованием, когда приобретается квартира, которая должна быть заложена под полученный кредит. Кроме того, установленный месячный срок регистрации ипотеки в обеспечение кредитного обязательства в условиях современных динамичных финансовых отношений достаточно длителен, в особенности такой срок будет задерживать инвестиционные процессы по программам микрокредитования.

Регистрация может осложнить исполнение важного и практически существенного условия – оплату по договору купли-продажи. Дело в том, что сделка считается совершенной с момента регистрации, которая произойдет по закону через месяц. В этой ситуации рискует продавец – поскольку при неоплате после регистрации ему придется по суду требовать исполнения условий сделки в этой части, равно как и покупатель – ему неясно, произойдет регистрация либо нет, так как в этом случае, отдав деньги, он может их получить обратно с большим трудом. Кроме того, дело в том, что в современном гражданском обороте значительная часть сделок купли-продажи – это на самом деле длинные обменные цепочки, когда покупка возможна после предварительной продажи и т.д. Здесь длительные сроки регистрации будут препятствовать динамике гражданского оборота.

С целью минимизации последствий такого правового регламента необходимо ввести процедуры ускоренной регистрации для нотариально удостоверенных сделок, предоставление на период регистрации гарантий по оплате сторонам со стороны фирм недвижимости, которые в этом случае должны быть достаточно крупными, и т.д.